Comprobación Del Pulso Del Mercado De Bienes Raíces En Ecuador: La Costa

Desde que el presidente Rafael Correa, anunció por primera vez su propuesta de incremento al impuesto de herencia y plusvalías en su enlace ciudadano durante el mes de mayo, se ha percibido que el sector inmobiliario ha entrado en modo de pánico.

Mientras que la propuesta ha quedado en suspenso hasta enero, probablemente en respuesta a las protestas generalizadas que estallaron poco después del anuncio, hemos tratado con algunos de los agentes más importantes del Ecuador y promotores inmobiliarios costeros para descubrir como este tema y otros han afectado las ventas y la inversión prevista en los próximos 12 meses.

El fondo del asunto

Para aquellos no familiarizados con las fuerzas económicas actualmente en juego en Ecuador, vale la pena indicar brevemente el telón de fondo para la propuesta del aumento de impuestos.

1. El presidente Correa ha observado el gasto sin precedentes sobre los proyectos de obras públicas durante sus ocho años como presidente, lo que mejora la infraestructura del país y los servicios sociales. Su popularidad y su legado dependen en gran medida de su capacidad para seguir avanzando estos proyectos.
2. La moneda de Ecuador es el dólar estadounidense, una circunstancia que acredita con brindar estabilidad económica al país, pero hay un inconveniente: esto también significa que la política monetaria tradicional, como la revaluación, no puede ser aplicado para ajustar las crisis económicas. Dada la fuerza relativa del dólar contra los socios comerciales regionales y mundiales, (casi el 50% frente al peso colombiano y el 25% frente al dólar canadiense), las exportaciones menos competitivas y la fuga de capitales han llevado a un creciente déficit comercial.
3. Mientras que la administración ha hecho un trabajo increíble diversificando sus fuentes de ingresos para reducir la dependencia de las exportaciones de petróleo, la caída drástica de los precios del petróleo ha tenido un gran impacto en el déficit comercial.
4. Los valores inmobiliarios han aumentado entre un 5% y un 10% anual en muchas zonas costeras en la última década. En lugar de recortar el gasto en obra pública (muchos de los cuales está dedicado a las nuevas centrales hidroeléctricas para ayudar a mitigar el riesgo de petróleo en el futuro), el gobierno está buscando los dos aumentos de impuestos propuestos para superar el déficit comercial actual. Debe tenerse en cuenta que no vamos a conocer las nuevas tasas de impuestos hasta que sean reintroducidos a la Asamblea Nacional.

Lo que esperamos ver

Si los vendedores de bienes raíces están realmente preocupados por el aumento de impuestos propuestos, lo que seguiría es que intentarían aprovechar esta ventana de oportunidad antes que la ley de impuestos anticipada se efectúe y reducir sus precios propuestos por una cantidad comparable a la diferencia de sus anticipadas obligaciones tributarias.

Vista Mar es uno de los nuevos proyectos en Olon

Esto no parece ser el caso.

CuencaHighLife informó el mes pasado “It´s A Buyer´s Market… But Sellers Don´t Know It Yet”. Esta declaración fue confirmada cuando hablé con Todd Hebert, socio de la Agencia Inmobiliaria Ecuafriendly en Olón.

“Estamos viendo un continuo interés y preguntas, pero menos ventas. Los vendedores no sienten  ninguna urgencia de bajar sus precios.”

Luego señaló que la temporada baja siempre se siente de esta manera, y que la preocupación por un “El Niño” puede estar contribuyendo a la desaceleración de las ventas. (El último gran efecto de El Niño, en 1997, causó fuertes inundaciones y erosión de las playas.)

Cuando se le preguntó si el desarrollo ha disminuido en el área, el guiñó un ojo.

“En realidad no. Lo que estamos viendo, que es estupendo, es más diversidad en los constructores que entran en esta área. Durante el último par de años, tenemos una buena mezcla de constructores/promotores que vienen de Cuenca, Guayaquil y Manta, junto con los desarrolladores norteamericanos. La asociación resultante ha mejorado los estándares de calidad, ambas partes aprender de la otra sobre cómo hacerlo, y en algunos casos, cómo no hacer ciertas cosas”.

Se contraria

Le preguntamos a Francisco del Castillo, gerente general del desarrollo frente a la playa Jama Campay cómo ellos veían sus proyecciones de inversión este próximo año en comparación con el año pasado.

Urbanización espectacular de Jama Campay

“En realidad subimos a la cima”, me dijo. “Estamos viendo buena demanda local para los hogares que verdaderamente están listos para entregar las llaves, así que avanzamos con la construcción. Tenemos unidades que se terminaron en Noviembre de este año y tenemos más para el próximo año, con excelentes condiciones de financiación”.

En cuanto a los aumentos de impuestos propuestos, Francisco, no está excesivamente interesado, y dijo:

“Tenemos que pagar lo que tenemos que pagar. Los compradores ecuatorianos sofisticados saben que pueden manejar algunos de estos riesgos mediante la compra de tierras en un fideicomiso a nombre de niños. Esta y otras alternativas son algo que cualquier abogado puede arreglar para un comprador y es una gran manera de proteger los activos de generación en generación”.

Francisco confía en que este enfoque estratégico anti cíclico pondrá a Jama Campay, una maravillosa edificación ubicada alrededor de una hora al norte de Bahía, en una excelente posición ya que los vacacionistas viajarán a la costa en pocos meses y se encontrara con pocas casas de playa en los alrededores zona.

El efecto del dólar

Raquel Candra de la más grande agencia de bienes raíces de Salinas, Island Estates Internacional, coincidió en que se ha producido una desaceleración en las ventas en la península de Santa Elena, pero no por la legislación fiscal propuesta.

Gran parte de nuestros negocios es a los canadienses y lo que hemos visto que realmente afecta a este grupo es la debilidad del dólar canadiense. Hay un montón de clientes habituales que bajan cada invierno para ver lo que van a hacer este año”.

“Aún así, tenemos cerca del 90% de reservaciones (para alquileres) desde diciembre a marzo. Y una vez que la gente comienza a venir aquí, experimentan el clima, la comunidad, algunos de ellos llegan a comprar”.

Cuando le pregunté por lo general sobre el estado del mercado y si había o no llegado a su punto más alto, ella respondió:

“Esto no es lo que era hace dos o tres años cuando parecía que todo el mundo quería tener parte en este negocio, pero de vez en cuando se obtiene una propiedad a un buen precio y se vende en una semana. Así que todavía hay compradores por ahí”.

“La cima del mercado está aún muy por delante de nosotros”, añadió. “Aún hay un enorme potencial de crecimiento en esta área.

Siga con nosotros, la próxima vez vamos a tomar el pulso del mercado en la Sierra ecuatoriana para averiguar lo que opinan los profesionales de bienes raíces en esta región.

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Benjamin Berger es presidente de el portal inmobiliario bilingüe líder de Ecuador, MLS-Ecuador, con más de 1.700 propiedades enfocadas en los destinos más atractivos de Ecuador para expatriados. Ha vivido en Ecuador por más de tres años con su esposa Bibiana Robles. Ellos residen actualmente en Cuenca.